РБК
Последние рейтинги

Недвижимость

Рейтинг районов Москвы по итогам 2013 года

Рейтинг актуален на 13.01.14

К концу 2013 г. вокруг российского рынка недвижимости сложилось рекордное число факторов неопределенности. Часть из них носит глобальный макроэкономический характер, другие связаны непосредственно со сферой недвижимости и строительства. Но так или иначе, развитие любого из них может выбить рынок недвижимости из нынешнего положения равновесия.

Если говорить о наиболее глобальных макроэкономических факторах, то до сих пор не ясно, куда двинется цена на нефть с магической 100-долларовой отметки. Очевидно, что любое развитие конфликта на Ближнем Востоке способно загнать стоимость нефти на 150 долл. и даже 200 долл. за баррель. Но, с другой стороны, при нормализации политической напряженности, по мнению многих экспертов, нефть должна дешеветь по причине стагнации в мировой экономике и двигаться к уровням 80-60 долл. за баррель.

Не ясно, когда и как может возникнуть очередное обострение на финансовых рынках – то ли подойдет к грани дефолта очередная европейская страна, то ли снова Америка превысит свой лимит госдолга, то ли что-то еще преподнесет очередной сюрприз. Но опять же очевидно, что на сегодняшний момент накопившихся фундаментальных проблем в мировой экономике хоть отбавляй, а значит, периодические обострения происходить будут.

Нет пока ни у кого и однозначного понимания, насколько серьезны проблемы экономического спада в России или на самом деле все движется своим чередом, как обычно. К слову, несмотря на все пугалки в отношении девальвации рубля, которые звучали в 2013 г., справедливым оказался прогноз руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН) – "Слухи о девальвации рубля могут оказаться преувеличенными". Сейчас курс доллара ниже, чем был летом, и ниже, чем во время скачков мая-июня 2012 и августа-сентября 2011 годов. По сути, реальная девальвация имела место только в конце 2008 – начале 2009 годов. Все последующее время валюты топчутся на месте в широком диапазоне 30-33 руб. за доллар.

Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в декабре 2013 года
Район Цена в декабре 2013 года (долл./м2) Цена в декабре 2012 года (долл./м2) Изменение (%)
1 Остоженка 9 767 8 506 14.82
2 Арбат 9 756 9 586 1.77
3 Китай-город 9 388 9 095 3.22
4 Тверской 9 302 9 346 -0.47
5 Якиманка 8 379 8 467 -1.04
6 Хамовники 8 313 8 506 -2.27
7 Красносельский 7 594 7 344 3.40
8 Дорогомилово 7 577 7 695 -1.53
9 Мещанский 7 559 7 345 2.91
10 Гагаринский, Ломоносовский, Раменки 7 107 7 084 0.32
  Источник таблицы: Индикаторы рынка недвижимости
Чтобы загрузить всю таблицу, щелкните по ней мышкой

Немало неопределенностей накопилось и вокруг самого рынка недвижимости. Например, ипотека как основной двигатель платежеспособности массового спроса никак не хочет дешеветь, несмотря на все прогнозы, обещания и "принимаемые меры". Хотя дело даже не в ипотеке как таковой, а в высокой стоимости денег в России. Минувший 2013 г. был богат на дискуссии в отношении необходимости снижения стоимости заимствования ресурсов, но пока ситуация остается прежней. Обратная сторона медали – риск усиления инфляции при удешевлении заимствований, что может принести больший негативный эффект, чем удешевление кредитов. Но в итоге получается, что не только ипотечный заемщик переплачивает до 2-3 цен квартиры из-за дорогого кредита (используйте ипотечный калькулятор), но и при строительстве кредиты застройщикам под 15-20% годовых за несколько лет строительного цикла повышают себестоимость жилья на 30-50%, а порой и более. При этом банки тоже не могут кредитовать дешевле, если им самим ресурсы достаются под высокий процент, например, при размещении депозитов населения. Получается замкнутый круг, который рано или поздно кто-то должен будет разорвать.

В подвешенном состоянии продолжают оставаться и вопросы вовлечения в оборот неиспользуемых земель. Казалось бы, шаги в этом направлении делаются, но в основной массе застройщикам по-прежнему проблематично изыскать площадки под застройку по приемлемой стоимости, чтобы построить на них жилье по доступным ценам. Много было сказано о необходимости разбюрократизации строительной отрасли, сокращении числа разрешений и согласований, но пока строить легче не стало. Все эти обстоятельства подтверждаются одной простой цифрой – объемы строительства жилья в России последние годы почти не растут и от плановой цифры в 1 кв м на человека в год (порядка 140 млн кв м по всей стране) еще очень далеко.

Другим подвисшим в воздухе вопросом остается рыночный налог на недвижимость, введение которого, похоже, снова откладывается. Понятно, что в понимании большинства граждан любой новый налог – это зло. Но как показывает мировая практика, именно рыночный налог на недвижимость способствует повышению доступности жилья для населения, препятствуя скупке лишних квадратных метров спекулянтами, которые никак его не используют – ни для себя, ни для сдачи в аренду. Подробно этот интересный момент объясняется в статье "Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным". Но пока характерная особенность нашего времени такова – новостройки Москвы и ряда других крупных городов России нередко стоят с темными окнами, значительная часть квартир куплена впрок и никак не используется. А купить квартиру в Москве по приемлемой цене проблематично, как и снять квартиру в цивилизованном доходном доме – нет таких домов в России за исключением единичных экспериментальных примеров.

Примечательно, что динамика цен на квартиры в Москве по итогам 2013 г. по сути и отражает всю ту подвешенную ситуацию, в которой находится посткризисный рынок недвижимости. И похожая картина имеет место почти по всей стране. Так, по данным аналитического центра ИРН, долларовые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013-й снизились на 2.6% - с 5.279 долл за квадратный метр в декабре 2012 г. до 5.144 долл. за метр в декабре 2013 г. Журнал о недвижимости www.metrinfo.ru приводит похожую статистику – рублевые цены на квартиры в Москве выросли за год на 2.8% с отметки около 163.4 тыс руб. за метр в конце 2012 г. до 168 тыс в конце 2013 г. Учитывая, что сейчас курс доллара как раз примерно на 5-6% выше, чем в конце 2012 г., эти цифры практически совпадают.

По мнению специалистов ИРН, в этих условиях правильнее всего сделать вывод, что цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 г. фактически не изменились. Рынок недвижимости мозаичен, он состоит из разных объектов, какие-то из них, например, новостройки, склонны расти в цене во многом за счет стадии готовности, более качественное жилье также стремится хотя бы отыгрывать инфляцию, старый жилой фонд – нет. Но в среднем заметного изменения ценового уровня на рынке недвижимости в 2013 г. не произошло.

Всегда следует помнить, что при наличии даже официальной инфляции на уровне 7-8% в год (по оценке ряда специалистов, реальная инфляция выше), рост цен на уровне 3-5% за год по сути лишь рост в номинальном выражении. А с учетом инфляции это снижение, поэтому вряд ли корректно говорить о том, что цены на недвижимость растут, если этот рост менее инфляции. Аналогично скидки и акции на рынке новостроек, а также торг на вторичном рынке на уровне 3-5% - также стандартная практика, особенно вне сезона. Поэтому, по мнению руководителя ИРН Олега Репченко, если годовая динамика цен на рынке недвижимости в Москве или в России менее 5% вверх или вниз, то, по сути, это отсутствие динамики – рынок просто топчется на месте, отыгрывая локальные факторы, сезонность, вариации структуры предложения и продаж и другие подобные факторы.

Также следует отметить, что динамика цен на квартиры в Москве в 2013 г. не была монотонной. Прирост в начале года сменился коррекцией в конце весны – начале лета, потом к концу лета и осенью вновь установился непродолжительный восходящий тренд, но к концу года вновь пришла коррекция. В этом и проявляется вся указанная выше неопределенность, царящая сейчас вокруг рынка недвижимости. Такие события, как испуг от обещанной девальвации рубля летом или череда отзывов лицензий у банков в ноябре-декабре, а также прочие подобные факторы, вызывают то всплеск активности вокруг недвижимости, то столь же быстрый спад интереса к ней. Преобладание на рынке недвижимости несвойственной ей волатильности аналитический центр ИРН указал как одну из основных особенностей сегодняшнего дня еще год назад в прогнозе на 2013 г.

Также примечательно, что динамика цен по типам жилья в 2013 г. заметно отличалась от 2012 г. Годом ранее лидировали по темпам прироста цен как панельные, так и кирпичные пятиэтажки, обычные панельные дома советской эпохи, а также современная панель. Все это свидетельствовало о преобладании на рынке годом ранее реального спроса, нацеленного пусть и не на самое лучше, но на приемлемое по цене жилье экономкласса, в том числе и на старый жилой фонд (смотрите подробнее обзор по недвижимости за 2012 г.)

В 2013 г. лучше рынка показали себя кирпичные дома и в первую очередь современный монолит-кирпич. Все это свидетельствует о притоке на рынок инвестиционных денег, что вполне закономерно. Боязнь обещанной девальвации рубля и бегство из банковских депозитов, разумеется, повышают спрос на качественное современное жилье, а не на экономкласс и не на ветхий жилой фонд. И казалось бы, в этом нет ничего плохого, только вот указанные причины всплеска покупательской активности краткосрочны, и если рынок не поддерживается снизу реальным спросом, приобретением жилья для себя, то это может завершиться в 2014 г. стагнацией и коррекцией цен вниз.

Впрочем, наиболее вероятным прогнозом на 2014 г. и далее все равно представляется сохранение цен на основную массу жилья на нынешнем уровне с незначительными вариациям в пределах плюс-минус 5-10%. Но следует помнить, что развитие того или иного фактора нестабильности очень быстро, всего в течение нескольких месяцев, может выбить рынок недвижимости из нынешнего состояния равновесия, причем как в одну, так и в другую сторону (в зависимости от того, что это будет за фактор).


При републикации материалов гиперссылка на rating.rbc.ru обязательна.
Все замечания и пожелания присылайте на ratings@rbc.ru.
По вопросам размещения рекламы обращайтесь ratings@rbc.ru.
Все права защищены и охраняются законом. © 1995 - 2016 РосБизнесКонсалтинг.